Abattement de 20 % sur la résidence principale : conditions

La résidence principale du défunt peut être déclarée avec 20 % de moins que sa valeur vénale, à une condition précise : qu’elle soit encore, au jour du décès, la résidence principale du conjoint survivant, du partenaire de PACS, ou d’un ou plusieurs enfants mineurs ou majeurs protégés du défunt, de son conjoint ou de son partenaire. C’est l’article 764 bis du Code général des impôts, inchangé par la loi de finances pour 2026. Sur une maison estimée 450 000 €, l’abattement retire 90 000 € de l’actif successoral, ce qui représente 18 000 € de droits en moins pour deux enfants.

Quelles sont les conditions exactes ?

Trois éléments doivent être réunis au jour du décès, et pas avant ni après. Le logement doit avoir été la résidence principale du défunt : une résidence secondaire, un bien locatif ou un logement quitté pour un établissement de long séjour ne sont pas concernés par le texte. Le même logement doit être occupé à titre de résidence principale par au moins l’une des personnes visées. Et cette occupation s’apprécie à la date du décès, non à la date du dépôt de la déclaration.

Un point mérite d’être souligné, parce qu’il est souvent mal compris : la condition porte sur le logement, pas sur chaque héritier. Dès qu’un occupant éligible y réside, la valeur déclarée est réduite pour toute la succession. Les enfants majeurs qui habitent ailleurs profitent donc de l’abattement, alors même que leur propre situation ne remplit aucune condition. C’est ce qui rend ce dispositif particulièrement efficace dans la configuration la plus fréquente : un conjoint survivant reste dans la maison, et ce sont les enfants, taxés, qui en tirent le bénéfice fiscal.

Comment l’appliquer, avec un exemple chiffré

L’abattement se pratique en amont de tout le reste : on retire 20 % de la valeur vénale du logement, et l’on part de ce montant pour composer l’actif successoral. Prenons une succession composée d’une maison estimée 450 000 €, résidence principale du défunt, occupée par son conjoint survivant, et transmise à deux enfants après le décès du second parent. Sans abattement, l’actif est de 450 000 €, la part de chaque enfant de 225 000 €, la part taxable de 125 000 € après l’abattement personnel de 100 000 €, et les droits de 23 194 € par enfant, soit 46 389 € au total. Avec l’abattement de 20 %, la maison est déclarée 360 000 € : la part passe à 180 000 €, la part taxable à 80 000 €, et les droits à 14 194 € par enfant, soit 28 389 € au total. L’économie s’élève à 18 000 € pour la fratrie, exactement 20 % de la valeur du bien taxée à la tranche de 20 % du barème de l’article 777 du CGI.

L’abattement n’a rien d’automatique dans les faits : il doit être demandé et justifié dans la déclaration de succession, généralement par le notaire, avec les éléments prouvant l’occupation au jour du décès. Conservez un justificatif de domicile, un avis de taxe d’habitation ou une attestation d’assurance habitation à cette date. La procédure de dépôt est décrite dans déclaration de succession.

Se cumule-t-il avec d’autres décotes ?

L’abattement s’applique à la valeur vénale du bien, appréciée comme si le logement était libre. Y ajouter une décote personnelle pour occupation ou pour détention en indivision revient à réduire deux fois la même chose, sur un fondement qui n’existe pas dans le texte : c’est un motif fréquent de rectification. Aucun pourcentage forfaitaire n’est prévu pour ces situations, et l’administration apprécie au cas par cas. Si le bien est réellement occupé par un tiers en vertu d’un bail, la valeur vénale elle-même en tient compte et cela doit être documenté, comme l’explique l’estimation d’une maison en succession. En cas de doute, faites valider la valeur retenue avant le dépôt plutôt qu’après le contrôle.

Le forfait mobilier de 5 % de l’article 764 du CGI, lui, s’ajoute par-dessus, et le démembrement éventuel se traite avec le barème de l’article 669. Le tableau complet du coût d’un logement hérité figure dans frais de succession sur une maison.

Abattement ou exonération : quelle différence ?

Les deux mots sont souvent confondus, et l’enjeu n’est pas mince. Un abattement réduit la base de calcul : il diminue les droits sans les supprimer, et il profite à tous ceux dont la part est calculée sur cette base. Une exonération supprime les droits pour une personne donnée : c’est le régime du conjoint survivant et du partenaire de PACS, totalement exonérés de droits de succession par l’article 796-0 bis du CGI. Les deux se combinent sans se neutraliser. Dans une famille où le conjoint hérite en usufruit et les enfants en nue-propriété, le conjoint ne paie rien au titre de l’exonération, et les enfants paient moins au titre de l’abattement de 20 %. Le panorama des cas d’exonération est dans exonération de droits de succession, et les droits du conjoint dans droits de succession du conjoint survivant.

Pour mesurer l’effet sur votre propre situation, le simulateur de droits de succession compare les deux hypothèses de valeur en quelques minutes ; un conseiller peut ensuite vérifier que les conditions d’occupation sont bien remplies avant le dépôt de la déclaration.