Frais de succession sur une maison : calcul et exemples 2026

Les frais de succession sur une maison se composent de deux blocs bien distincts : les droits de succession, calculés sur la part de chaque héritier après l’abattement de 100 000 € par enfant, et les frais de notaire, tarifés et proportionnels. Pour une maison de 300 000 € recueillie par 2 enfants, comptez 16 389 € de droits au total, plus environ 4 189 € TTC de frais de notaire hors débours. Pour la même maison recueillie par un enfant unique, les droits passent à 38 194 €, parce que l’abattement ne joue qu’une fois.

Combien de droits selon la valeur de la maison ?

Le calcul est toujours le même : on divise l’actif net par le nombre d’héritiers, on retire de chaque part l’abattement personnel, puis on applique le barème par tranches de l’article 777 du CGI. Le tableau ci-dessous part d’une succession composée uniquement de la maison, transmise en ligne directe, sans donation antérieure. Les frais de notaire indiqués comprennent l’acte de notoriété, la déclaration de succession, l’attestation de propriété et la contribution de sécurité immobilière ; ils sont hors débours et hors partage.

Deux enseignements sautent aux yeux. Le nombre d’enfants change tout, parce que l’abattement de 100 000 € se multiplie par le nombre d’héritiers : une maison de 150 000 € partagée entre 2 enfants ne coûte aucun droit, alors qu’elle en coûte 8 194 € à un enfant unique. Et les frais de notaire, souvent redoutés, pèsent bien moins lourd que les droits dès que la valeur monte : 7 937 € contre 76 389 € pour une maison de 600 000 € et 2 enfants. Le détail du tarif est dans le pilier frais de notaire d’une succession, et le calcul tranche par tranche dans le barème des droits de succession.

Comment la maison est-elle évaluée ?

La maison est déclarée pour sa valeur vénale au jour du décès, c’est-à-dire le prix qu’elle aurait atteint sur le marché à cette date. Cette valeur n’est pas un chiffre de confort : elle fixe les droits, mais aussi le prix d’acquisition retenu plus tard pour la plus-value en cas de revente. La méthode d’évaluation, les comparables et les risques de rectification sont traités dans l’estimation d’une maison en succession.

Deux correctifs s’appliquent ensuite. À la baisse, l’abattement de 20 % de l’article 764 bis du CGI, lorsque le logement était la résidence principale du défunt et qu’il constitue, au jour du décès, celle du conjoint survivant, du partenaire de PACS, ou d’un ou plusieurs enfants mineurs ou majeurs protégés. À la hausse, le forfait mobilier de 5 % de l’article 764 du CGI, appliqué à l’ensemble des autres valeurs mobilières et immobilières de la succession, sauf vente publique ou inventaire retenant la valeur réelle des meubles.

Un exemple complet avec l’abattement de 20 %

Une mère décède en laissant sa résidence principale, estimée 450 000 €, occupée par sa fille majeure protégée. Elle a deux enfants. Sans abattement, l’actif est de 450 000 €, chaque part s’élève à 225 000 €, la part taxable à 125 000 € après l’abattement de 100 000 €, et les droits à 23 194 € par enfant, soit 46 389 € au total. Avec l’abattement de 20 % de l’article 764 bis, la maison est déclarée 360 000 € : chaque part tombe à 180 000 €, la part taxable à 80 000 €, et les droits à 14 194 € par enfant, soit 28 389 € au total. L’économie atteint 18 000 € pour la fratrie, et elle se produit sans aucun montage : il suffit que les conditions d’occupation soient remplies et que l’abattement soit demandé dans la déclaration. Les conditions exactes sont détaillées dans l’abattement de 20 % sur la résidence principale.

Pourquoi le notaire est-il obligatoire, et pour quel montant ?

Dès qu’une succession comprend un bien immobilier, il faut établir une attestation de propriété immobilière et la publier au service de la publicité foncière : sans elle, les héritiers ne peuvent ni vendre, ni hypothéquer, ni prouver leur titre. Seul un notaire peut dresser cet acte. Son émolument est proportionnel à la valeur des immeubles transmis : 1,935 % de 0 à 6 500 €, 1,064 % de 6 500 à 17 000 €, 0,726 % de 17 000 à 30 000 €, puis 0,532 % au-delà, hors taxes. La contribution de sécurité immobilière de 0,10 % de la valeur des immeubles s’y ajoute, avec un minimum de 15 €. Pour une maison de 250 000 €, l’attestation représente 1 502,28 € HT, soit 1 802,73 € TTC, plus 250 € de contribution. Le guide attestation de propriété immobilière reprend ce calcul ligne par ligne.

Garder la maison ou la vendre ?

Si les héritiers conservent le bien, ils se retrouvent en indivision : chacun détient une quote-part, tous supportent la taxe foncière, l’assurance et l’entretien, et les décisions se prennent selon des règles de majorité précises. Un héritier peut à tout moment provoquer le partage. Le fonctionnement, les frais et les moyens de sortie sont décrits dans indivision successorale. S’ils vendent, la valeur déclarée dans la succession devient le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value : vendre au prix déclaré ne génère aucune plus-value taxable, vendre nettement au-dessus en génère une. Le circuit complet est dans vendre une maison en succession.

Reste la question de la trésorerie : les droits sont dus au dépôt de la déclaration, dans les 6 mois du décès, alors que la maison ne se vend pas toujours en 6 mois. Le paiement fractionné existe pour cela, avec une durée portée à 3 ans et jusqu’à 7 versements lorsque l’actif est composé pour moitié au moins de biens non liquides. Pour tester votre situation, le simulateur de droits de succession donne le montant en quelques minutes, et un conseiller peut vérifier si l’abattement de 20 % ou un paiement échelonné vous est ouvert.