Vendre une maison en succession : délais, accord, fiscalité

Vendre la maison d’un parent décédé suppose trois choses avant même de chercher un acquéreur : que la qualité d’héritier soit établie par l’acte de notoriété, que la propriété soit transférée et publiée par l’attestation de propriété immobilière, et que tous les indivisaires soient d’accord, la vente d’un immeuble indivis exigeant l’unanimité (art. 815-3 du Code civil). En parallèle court le délai fiscal : la déclaration de succession est due dans les six mois du décès en France métropolitaine, douze mois si le décès a eu lieu hors de France. La vente elle-même n’est pas taxée si le prix correspond à la valeur déclarée dans la succession.

Que faut-il réunir avant de vendre ?

On ne vend pas un bien dont on n’est pas encore propriétaire aux yeux du fichier immobilier. Le notaire doit avoir accompli, dans l’ordre, les actes qui transfèrent et publient la propriété.

Le détail de l’acte le plus coûteux figure dans notre guide de l’ attestation de propriété immobilière. Quand un héritier s’oppose à la vente, c’est le régime de l’ indivision successorale qui décide de la suite.

Combien de temps cela prend-il ?

Il n’existe pas de durée légale pour vendre un bien hérité, et toute estimation générale serait trompeuse : la durée réelle dépend du temps nécessaire pour retrouver tous les héritiers, obtenir les pièces d’état civil, faire évaluer le bien et, surtout, obtenir l’accord de chacun. Ce qui est certain, ce sont les deux repères de calendrier : la propriété doit avoir été publiée avant la signature, et la déclaration de succession reste due dans les six mois du décès, même si la vente n’est pas conclue. Un retard sur ce dernier point déclenche un intérêt de retard de 0,20 % par mois dès le septième mois et une majoration de 10 % à partir du treizième mois : c’est l’objet de notre guide déclaration de succession hors délai.

Qui paie quoi ?

Une confusion revient sans cesse : les « frais de notaire » d’une vente immobilière sont supportés par l’acquéreur, pas par les héritiers vendeurs. Ce que paient les héritiers, ce sont les frais de la succession, dont l’attestation de propriété est la ligne principale dès qu’un immeuble est en jeu.

S’ajoutent, le cas échéant, les honoraires de l’agence immobilière, librement négociés et donc non tarifés, et les diagnostics obligatoires. Les débours du notaire ne sont pas tarifés non plus : ils varient selon le dossier. Pour un chiffrage complet, voyez la page frais de notaire d’une succession et le guide des frais de succession sur une maison.

Faut-il vendre avant ou après la déclaration ?

Les deux sont possibles. Vendre avant le dépôt de la déclaration a un intérêt évident : le prix encaissé permet de payer les droits de succession sans avancer d’argent. Mais il faut alors savoir que le prix obtenu devient, en pratique, la valeur retenue dans la déclaration : déclarer une valeur nettement inférieure à un prix de vente conclu peu après le décès expose à un redressement. Cette prudence est doublement utile, puisqu’une valeur déclarée basse augmente mécaniquement la plus-value taxable : voyez estimer une maison dans une succession. Si le bien était la résidence principale du défunt, l’abattement de 20 % s’applique sous conditions : c’est l’objet du guide abattement de résidence principale.

Que paierez-vous sur la vente ?

La règle est rassurante : le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value est la valeur déclarée dans la déclaration de succession (art. 150 VB du CGI). Vendre au prix déclaré ne génère donc aucune plus-value imposable. Au-delà, la plus-value est soumise à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention et une exonération si le bien est devenu la résidence principale du vendeur. Le calcul complet, abattements compris, est détaillé dans notre guide plus-value sur un bien hérité.

Et si le conjoint est usufruitier ?

Lorsque le conjoint survivant a opté pour l’usufruit, le bien est démembré : il en a la jouissance, les enfants en ont la nue-propriété. Vendre en pleine propriété suppose alors l’accord de l’usufruitier et de tous les nus-propriétaires. Le prix se répartit entre eux selon la valeur respective des deux droits, déterminée par le barème fiscal de l’âge de l’usufruitier (art. 669 du CGI) : entre 61 et 70 ans, la nue-propriété représente 60 % de la valeur et l’usufruit 40 % ; entre 71 et 80 ans, 70 % et 30 %. Le détail est dans notre barème de l’usufruit et dans le guide usufruit et nue-propriété. Une alternative existe : le report du démembrement sur le prix ou sur un autre bien, à convenir entre les parties. Avant de signer, faites chiffrer votre situation ; un conseiller peut vérifier la répartition du prix et son coût fiscal.