Plus-value sur un bien hérité : calcul, abattements, exonération

Beaucoup d’héritiers redoutent une double imposition : les droits de succession, puis l’impôt sur la plus-value à la revente. La règle est plus favorable qu’il n’y paraît. Le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value est la valeur déclarée dans la déclaration de succession (art. 150 VB du CGI), et non le prix payé autrefois par le défunt : revendre au prix déclaré ne dégage donc aucune plus-value imposable. L’impôt ne frappe que la hausse constatée depuis le décès, au taux de 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avant abattements.

Comment se calcule la plus-value d’un bien hérité ?

La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Pour un bien reçu par succession, ce prix d’acquisition est la valeur portée dans la déclaration de succession, celle qui a servi de base aux droits. Cette valeur peut être majorée : selon la doctrine administrative, les droits de succession et les frais de notaire afférents au bien s’y ajoutent pour leur montant réel, au prorata de la valeur du bien dans l’actif, le forfait de 7,5 % étant réservé aux acquisitions à titre onéreux. La portée exacte de cette règle mérite d’être confirmée avec votre notaire, justificatifs à l’appui : elle peut réduire sensiblement la base imposable. Les travaux réalisés après le décès entrent également dans le calcul, sous les conditions habituelles des plus-values immobilières.

Quels abattements pour la durée de détention ?

L’abattement efface progressivement la plus-value, mais à des rythmes différents pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. Rien ne s’applique pendant les cinq premières années ; ensuite, l’érosion commence.

La durée se décompte à partir de la date d’acquisition, qui est celle de l’entrée du bien dans votre patrimoine, en pratique la date du décès. Ce point conditionne tout le calcul : faites-le confirmer par votre notaire avant de bâtir une stratégie de détention sur des années précises. Pour un bien hérité récemment, l’abattement est donc nul, et c’est bien la valeur déclarée qui protège le vendeur, pas le temps qui passe.

Un exemple chiffré

Une maison est déclarée pour 200 000 € dans la succession. Trois ans après le décès, les héritiers la vendent 240 000 € : la plus-value brute est de 40 000 €, sans abattement puisque la détention est inférieure à six ans.

Le détail du second cas : dix ans de détention ouvrent cinq années d’abattement, soit 30 % pour l’impôt sur le revenu (40 000 € ramenés à 28 000 €) et 8,25 % pour les prélèvements sociaux (40 000 € ramenés à 36 700 €). Dans les deux cas, la plus-value imposable reste inférieure à 50 000 € : la surtaxe de 2 % à 6 % ne s’applique pas. Si les mêmes héritiers avaient vendu au prix déclaré de 200 000 €, ils n’auraient rien payé.

Quand la vente est-elle totalement exonérée ?

L’exonération la plus large vise la résidence principale du vendeur au jour de la vente. Attention au malentendu : il s’agit de la résidence principale de l’héritier, pas de celle du défunt. Un enfant qui s’installe dans la maison familiale et la revend ensuite en tant que résidence principale bénéficie de l’exonération ; un logement resté vide depuis le décès, non. L’abattement de 20 % sur la résidence principale du défunt, lui, joue au stade des droits de succession et non de la plus-value : c’est l’objet du guide abattement de résidence principale.

Pourquoi la valeur déclarée est la décision la plus importante

Elle sert deux fois, et dans deux sens opposés. Une valeur basse allège les droits de succession, mais elle augmente d’autant la plus-value taxable à la revente, imposée à 19 % plus 17,2 % : sur un bien vendu peu après le décès, l’économie du premier jour se paie très cher le second. Elle expose en outre à un redressement, l’administration disposant d’un délai de reprise pour rectifier une insuffisance d’évaluation. À l’inverse, une valeur excessive gonfle inutilement les droits. La bonne pratique tient en une phrase : déclarer la valeur vénale réelle, documentée par des comparables, comme l’explique estimer une maison dans une succession.

Pour la mécanique complète de la vente, accord des indivisaires et frais compris, voyez vendre une maison en succession ; pour les droits eux-mêmes, frais de succession sur une maison, la déclaration de succession et notre guide complet du calcul des droits de succession. Le simulateur chiffre la part fiscale de la succession, et un conseiller peut arbitrer entre vendre tout de suite et conserver.