Indivision successorale : règles, vente aux 2/3, sortie

Entre le décès et le partage, les héritiers ne possèdent pas chacun un bien : ils possèdent ensemble l’ensemble des biens, chacun pour une quote-part. C’est l’indivision successorale, régie par les articles 815 et suivants du Code civil. Elle n’a pas de durée maximale, ne coûte rien en elle-même, et personne n’y est enfermé : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué ». Sa difficulté est ailleurs : les décisions importantes exigent l’unanimité, et un seul héritier opposé suffit à tout figer.

Qui décide quoi dans une indivision ?

Le Code civil gradue les majorités selon la gravité de l’acte. Depuis la réforme de 2006, les décisions courantes ne réclament plus l’unanimité : deux tiers des droits indivis suffisent, ce qui débloque la gestion quotidienne sans permettre pour autant de disposer du patrimoine.

Les indivisaires qui agissent à la majorité des deux tiers doivent en informer les autres : à défaut, la décision leur est inopposable. Et lorsqu’un péril menace l’intérêt commun, le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser les mesures urgentes (art. 815-6), texte modifié par la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026.

Un héritier occupe le logement : que se passe-t-il ?

C’est la situation la plus fréquente, et la plus explosive. L’indivisaire qui use privativement du bien indivis, en y habitant ou en le louant à son profit, est redevable d’une indemnité d’occupation envers l’indivision (art. 815-9). Elle se calcule par référence à la valeur locative du bien, et se règle le plus souvent au moment du partage, en la portant au débit du lot de l’occupant. Symétriquement, celui qui a payé la taxe foncière, l’assurance ou des travaux nécessaires détient une créance sur l’indivision, qui viendra en sens inverse. D’où un conseil très concret : conservez toutes les factures dès le premier mois, et faites acter par écrit, dès le départ, qui occupe, qui paie quoi, et à quel titre.

Comment vendre quand un héritier refuse ?

La vente d’un immeuble indivis suppose l’unanimité ; le refus d’un seul héritier bloque donc l’opération. Deux issues existent. Si le refus met en péril l’intérêt commun, un indivisaire peut être autorisé par le juge à passer seul l’acte (art. 815-5). Surtout, les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent demander au tribunal judiciaire d’autoriser l’aliénation du bien, après notification par un notaire aux autres indivisaires, qui disposent d’un délai pour s’y opposer (art. 815-5-1). Ce seuil des deux tiers est inchangé en 2026.

La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 a complété ce dispositif en simplifiant la gestion des successions vacantes (publicité numérique, mandat du curateur pour signer la vente, échange d’informations fiscales avec les maires) et en aménageant la procédure d’aliénation ou de partage à la majorité des deux tiers devant notaire prévue par la loi du 6 mars 2017, avec signification dans le mois, publication et opposition dans les trois mois. Elle ne modifie pas les règles de majorité des articles 815, 815-3 et 815-5-1. Le déroulé pratique d’une vente est détaillé dans notre guide vendre une maison en succession, et les autres causes de blocage dans succession bloquée.

La convention d’indivision : organiser plutôt que subir

Quand les héritiers veulent conserver le bien plusieurs années, mieux vaut écrire les règles du jeu. La convention d’indivision, établie par écrit et par acte notarié lorsqu’elle porte sur un immeuble, fixe la quote-part de chacun, désigne un gérant, organise la répartition des charges et des revenus locatifs, et peut être conclue pour une durée déterminée renouvelable ou pour une durée indéterminée. Son principal effet : pendant la durée convenue, un indivisaire ne peut plus provoquer le partage à tout moment, ce qui apporte la stabilité qui manque à l’indivision légale.

Comment sortir de l’indivision ?

Trois portes de sortie, de la plus douce à la plus contraignante.

Rester en indivision ne fait pas disparaître le coût du partage : il le diffère. Le droit de 2,5 % sera dû le jour où l’acte sera signé, sur la valeur des biens à cette date. Le détail des montants figure dans notre guide du partage de succession, dans celui des frais de partage et dans la page frais de notaire d’une succession. Pour situer d’abord ce que la succession elle-même coûtera à chacun, passez par le simulateur. Un conseiller peut ensuite chiffrer l’écart entre garder, partager et vendre.